Телефон:

+7 (495) 979 53-36

Адрес:

г. Москва, ул. Марксистская, д. 3, стр. 2

Время работы:

ПН-ПТ с 9:00 до 18:00

Выходные по предварительной записи

Микродоли в квартире 

Речь пойдет о малых долях или, как еще их приятно называть, «микродолях» в квартирах. Мы расскажем, как обстоят дела c законопроектом и как можно уберечь себя от столкновения с «профессиональными соседями».

 

Право собственности на объект 

На рынке недвижимости нередки случаи, когда право собственности на объект недвижимости (квартиру) возникает сразу у нескольких человек.

 

Основные пути, которые приводят к этому:

  • получение доли в квартире по наследству или в дар;
  • покупка доли в квартире.

 

Если в первом случае, зачастую, от нового собственника требуется только принять наследство или дар, то в случае с покупкой доли или «микродоли» квартиры, наблюдается принципиально иная ситуация.

 

Причины покупки «микродолей» в квартире 

Согласно анализу объявлений о продаже «микродолей» в квартирах, размещенных на основных интернет площадках по продаже недвижимости, можно сделать вывод, что основным мотивом для покупки «микродоли» является возможность постоянно зарегистрироваться.

 

Другой причиной, которая открыто не называется, но по нашему мнению также является не менее «популярной» и гораздо более опасной - покупка доли «профессиональными соседями», которые имеют цель «создать» для остальных собственников невыносимые условия для проживания в квартире, подталкивая их к продаже основной части квартиры на заведомо нерыночных и невыгодных условиях.

 

Сейчас владение «микродолей» в квартире, формально дает право собственнику осуществить регистрацию и на законных основаниях находиться в квартире, без учета реальной оценки его доли. На практике такие «микродоли» могут быть и 1 м2 и меньше. Зачастую даже правоохранительные органы не вмешиваются в конфликт между добросовестными собственниками и «профессиональными соседями», мотивируя это тем, что это гражданский спор, который должен разрешаться в судебном порядке.

Что говорит закон о «микродолях» в кваритре? 

Согласно ст. 209 ГК РФ критериями права собственности являются владение, пользование и распоряжение имуществом.

 

Однако, в случае с «микродолями», не нужно быть экспертом, чтобы установить отсутствие фактической возможности пользования таим имуществом. Невозможно также осуществить выдел в натуре данной «микродоли». Аналогичную позицию по ряду дел занял Верховный Суд РФ в (См. например Определение ВС РФ по делу No5-КГ17-51), согласившись с истцами, требующими о принудительном выкупе «микродоли». Однако, широко известно, что отстоять правоту в суде занимает время. По категории дел, связанных с принудительным выкупом доли в квартире сроки судебных разбирательств могут длиться не один год, а это потерянные нервы и деньги.

 

Летом 2016 года вступили в силу изменения в Закон 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в частности согласно п. 1 ст. 42 , «сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению …».

 

Текущая ситуация в отношении ограничения оборота «микродолей» на рынке недвижимости

Законопроект, направленный на урегулирование вопросов собственности на жилое помещение или, иными словами, закон о борьбе с «микродолями» прошел первое чтение в Государственной Думе РФ и был отправлен на доработку. С осени 2018 года на сайте Государственной Думы РФ отсутствуют сведения о дальнейшем движении данного законопроекта. Это означает, что Закон до настоящего времени Закон не только не принят, но даже не прошел второе чтение.

 

Таким образом, ограничений продажи «микродолей» на российском рынке недвижимости не существует.

 

Cохранение целостности объекта недвижимости 

В существующих условиях, в случае если вы являетесь собственником доли в квартире, и чтобы не столкнуться с «профессиональными соседями», мы рекомендуем занимать позицию, направленную на сохранение целостности объекта недвижимости.

 

Этому есть вполне понятные причины:

  • во-первых, в подавляющем большинстве случаев целостный объект стоит дороже;
  • во-вторых, в борьбе с «профессиональными соседями» можно дойти до состояния, когда вы будете готовы продать, принадлежащую вам большую часть своей долю на невыгодных для себя условиях.

 

Сигналом к началу активных действий, связанных с сохранением целостности объекта, служит получение уведомления о продаже доли третьему (постороннему) лицу.

 

Наши рекомендации по сохранению целостности объекта

В борьбе за сохранение целостности объекта, мы рекомендуем использовать такой законодательный инструмент, как преимущественное право.

Так, согласно ст. 250 ГК РФ «участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях».

Данная норма говорит нам о том, что продажа доли постороннему лицу может осуществляться только после получения отказа от приобретения этой доли сособственником (оставшимся собственникам /собственниками). Если данное условие было нарушено, есть достаточные основания оспорить сделку по продаже «микродоли». Конечно, немаловажным будет являться правильная оценка стоимости «микродоли», сделанная экспертом и привлечение компетентного юриста.